Acheter sur plans, sans peur et sans reproche !

Conseils immobiliers 6 commentaires

le bonheur de l'acheteur immobilierLa vente sur plans est une pratique classique et largement codifiée. Tous les professionnels le savent. Mais les particuliers font le plus souvent connaissance avec ses particularités lors de leur premier (et parfois unique) achat en VEFA.

La plupart des acquéreurs n’achetant en vente en l’état futur d’achèvement qu’une fois dans leur vie, autant savoir avant de quoi il s’agit et s’en tirer avec les honneurs, sans peur et sans reproche

Monsieur ou Madame tout le monde n’est pas le Chevalier Bayard.

La peur et les reproches sont des sentiments assez répandus dès lors que l’on s’aventure en territoire inconnu. Et il ne fait aucun doute qu’un achat de logement neuf en VEFA appartienne à cette catégorie. D’où l’intérêt de faire connaissance par anticipation pour éviter tout stress inutile le moment venu. Et mieux, être alors capable de prendre plaisir à réaliser son achat en toute sérénité !

Les principes de la vente sur plan

La vente sur plan est le nom familier de la VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). C’est le mode habituel d’achat de logement neuf à un promoteur immobilier.

Pourquoi ? Parce que les promoteurs réalisent des programmes immobiliers qui comprennent plusieurs logements. Sans qu’il y ait de limite, dans la pratique la plupart des opérations portent sur des ensembles (appartements ou maisons) entre 10 et 60 logements. Il s’agit donc pour les promoteurs de pré-commercialiser une bonne partie du programme pour obtenir de la banque un financement du chantier et la garantie financière d’achèvement.

Comme le chantier ne peut pas démarrer avant la fin de la période de pré-commercialisation, il n’est donc pas possible de visiter avant d’acheter et il faut donc se référer aux documents prévisionnels établis : plans, notice descriptive, contrat de réservation.

Chronologiquement, un achat en VEFA comporte plusieurs étapes :

  1. la signature du contrat de réservation et de ses annexes (contrat de réservation, plans de vente du logement et parfois d’autres plans comme parkings sous-sol ou plans d’étages, notice descriptive, note de renseignements sur les acquéreurs destinée au suivi du dossier)
  2. signature de l’acte notarié par lequel l’acquéreur devient propriétaire ou copropriétaire (le contrat de réservation ne conférant qu’une priorité pour l’achat du logement désigné en cas de réalisation effective du programme)
  3. livraison du logement au terme du chantier (avec procès verbal et état des lieux de livraison)

Quelques commentaires :

  • le contrat de réservation est aussi appelé contrat préliminaire. Sa signature s’accompagne du versement d’une somme d’argent appelée dépôt de garantie, dont le montant est plafonné à 5 % maximum (ou moins, 2% par exemple quand l’acte ne peut pas être signé avant 12 mois ou même rien du tout si le délai de signature de l’acte excède 2 ans)
  • ce dépôt de garantie est déposé sur un compte séquestre (banque ou notaire). Il est restitué au réservataire dans un certain nombre de cas, principalement en cas de rétractation dans le délai de 7 jours de la réception du contrat de réservation en LRAR ou en cas de non réalisation des conditions suspensives ( comme la non obtention du financement)
  • en cas d’évolution normale du processus d’achat, le dépôt de garantie est imputé sur le prix restant à payer lors de la signature de l’acte. Il est parfois restitué à l’acquéreur si un financement à 100 % ou 100 % + frais a été prévu dans le cadre d’un investissement locatif
  • lors de la signature de l’acte, un appel de fonds est émis et il faut régler la fraction du prix appelée en fonction de l’avancement du chantier. Ceci implique bien sûr qu’on ait demandé et obtenu son crédit (si on en a besoin, ce qui est le cas habituel) entre le contrat de réservation et la date de l’acte
  • à partir de la date de l’acte le nouveau (co)propriétaire reçoit périodiquement – sur la durée du chantier – des appels de fonds complémentaires qu’il règle au moyen de son apport personnel et de la fraction de son crédit encore disponible
  • la livraison intervient sur convocation du promoteur et correspond à la remise des clés (accompagnée du paiement du solde du prix)
  • la correction des défauts éventuels s’appelle la levée des réserves. Cette levée des réserves débute à compter de l’établissement de l’état des lieux de livraison

Les points à vérifier quand on est acheteur

Comme il n’y a rien à visiter, il va falloir lire ! A commencer par :

  • le contrat de réservation : prix de vente, identification du logement et de ses annexes (parkings, celliers…), date de livraison, montant du dépôt de garantie, éventuelles conditions suspensives ou particularités, calendrier des appels de fonds etc…
  • le plan de vente du logement : surface générale, surface de chaque pièce, position des portes et fenêtres, nature des ouvertures (fenêtre ou porte-fenêtre), annexes privatives adjacentes (balcon, loggia, terrasse, jardinet…). Tout ceci correspond-il à ce que vous avez imaginé ?
  • autres plans : par exemple plan du parking, dimensions de l’emplacement, position / cheminement par rapport à votre appartement
  • notice descriptive : on l’appelle aussi descriptif commercial. Celle du contrat de réservation est souvent moins précise (et c’est normal car elle intervient très en amont par rapport au processus d’appel d’offres et de construction) que celle devant être annexée à l’acte authentique (celle-ci étant normalisée dans ses rubriques depuis un texte officiel de 1968). Il faut donc vérifier qu’il n’y a pas eu de variation sensible entre les deux documents

Balance risques / avantages d’un achat sur plan

Au niveau des avantages :

  1. on peut choisir son logement parmi l’ensemble du programme quand on réserve assez tôt et faire prendre en compte des travaux modificatifs mineurs
  2. profiter d’un logement neuf respectant les normes techniques à jour (qualité thermique et phonique par exemple) sans nécessité de réinvestissement avant longtemps
  3. garantie financière d’achèvement : appelée communément G.F.A., si cette GFA est extrinsèque, vous disposez d’une garantie bancaire de remboursement ou d’achèvement des travaux. La quasi totalité des promoteurs opte maintenant pour des GFA extrinsèques (c’est à dire délivrées par un organisme financier tiers)
  4. assurance dommages ouvrage : assurance obligatoire souscrite par le promoteur et qui permet d’éviter – dans le cadre de sinistres relevant de la garantie décennale – une perte de temps dans l’indemnisation (liée à la recherche des responsabilités entre entreprises et leurs assurances). Validité de 10 ans à compter de la réception avec les entreprises

Au niveau des inconvénients :

  1. durée de chantier parfois longue et paiements fractionnés à effectuer, ce qui va générer des frais financiers intercalaires (aussi appelés intérêts intercalaires)
  2. difficulté pour certains clients à imaginer leur futur logement, malgré les plans, plaquette commerciale ou échantillons de matériaux présentés avant la livraison

En résumé, une image valant mille mots (à titre de remerciement pour ceux qui ont eu le courage de lire ou scroller 😉  jusqu’au bout) :

vente sur plan
Le bonheur simple d’un achat sur plan, ou la VEFA des temps anciens…


J’ai essayé d’être assez synthétique, alors si certains veulent demander des précisions ou rajouter des avantages et inconvénients, je suis tout ouïe !

6 réflexions au sujet de « Acheter sur plans, sans peur et sans reproche ! »

  1. Article très précis, et très complet. La pratique de l’achat sur plan est assez populaire, surtout avec toutes les lois sur la défiscalisation, qui existent et qui ont existait. Il faut cependant, bien se renseigner sur le promoteur immobilier ! Une faillite d’un promoteur, et vous perdez tout !

  2. Sympa ton article, très complet et technique. A un moment, les médias avaient tendance à focaliser en montrant des erreurs de construction partout etc. Du coup le particulier est parfois frileux pour acheter du neuf qui est maintenant utiliser comme un outil d’investissement pratiquement.

    Xavier

  3. Merci Xavier. Excuse le retard d’approbation, mais j’ai récupéré ton commentaire dans le bac à sable du spam. Chatouilleux, le bougre !
    Sur le fond, ancien et neuf n’ont pas les mêmes atouts, au neuf la performance, la qualité d’usage et la sérénité, à l’ancien certains emplacements centraux et la possibilité de trouver des prix plus modestes, mais avec un risque d’appréciation sur la qualité objective du bien.

  4. @ Immo Tourisme Pardon pour le retard aussi, mais toujours un anti spam sourcilleux… En principe, sauf énorme magouille et absence des garanties obligatoires (ce qui peut exister mais dans un nombre infinitésimal de cas) il n’y a que peu de risques. L’obligation de la G.F.A. fournit à l’acquéreur une garantie financière d’achèvement des travaux, ou au pire de remboursement des fonds. Ce qui n’empêche bien sûr pas de se renseigner pour savoir si le promoteur n’a pas de casseroles accrochées à sa réputation !

  5. Un très bel article, comme d’habitude. L’image vaut certes mille mots, mais on doit aussi y être. Sinon, je me demande quand même où le schéma du future habitat de Cro et Croe peut être accrochée ?

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