L’accession sociale à la propriété : un concept fumeux ?

Accession à la propriété, Financement immobilier 22 commentaires

Documentation PSLA et zone ANRUUn peu de provocation ne nuit pas ! A condition d’expliquer…

« Accession sociale à la propriété » est une expression qui revient assez fréquemment dans les requêtes d’internautes à la recherche d’un miracle immobilier, ou d’un moyen économique de devenir propriétaire dans le neuf.

Le problème, c’est qu’officiellement l’accession sociale à la propriété n’existe pas !
Ce qui ne veut pas dire qu’il n’y ait pas de solution pour acheter en profitant de dispositifs existants.

Pourquoi un tel flou ? Volontaire ou pas ? Grave ou pas ?

Suivez le guide !

 

 

Tout le monde n’a pas la chance d’appartenir à la noblesse ou au clergé.

Mais pourquoi donc le Tiers Etat ne comprend pas la même chose que l’Etat quand on parle d’accession sociale à la propriété ?
Un problème de langage ?
Une sophistication de la pensée administrative appliquée à l’immobilier ?
Une incohérence fondamentale ?

La définition de l’accession sociale à la propriété

C’est très simple et très rapide ; il n’existe pas de définition officielle de l’accession sociale à la propriété au plan national.

Le secteur locatif est bien mieux traité, avec une définition simple du logement locatif social.

Depuis la loi SRU et l’obligation de réaliser un quota de logements sociaux dans les agglomérations de taille significative – ce fameux 20 % qui devrait bientôt être porté à 25 – la gamme des produits concernés est sans équivoque : PLAI, PLUS, PLS (Prêt Locatif Aidé d’Intégration, Prêt Locatif à Usage Social, Prêt Locatif Social ; du moins cher au plus cher).

Ces financements entrent dans le calcul du quota de logements sociaux, bénéficient de la TVA à taux réduit et de l’exonération de longue durée de la TFPB.

Rien d’aussi structuré pour l’accession sociale, qui est plus une idée générale – variable selon les latitudes – que le produit d’une définition précise.

Les dispositifs permettant de bénéficier de la TVA à taux réduit

Documentation accession sociale à la propriété
La puissance du savoir avant l’invention de la lecture…

Si l’on est de nature pragmatique et que l’on souhaite acheter un logement neuf à moindre coût, le plus simple est de se demander quels sont les dispositifs profitant d’avantages spécifiques, comme principalement le bénéfice de la TVA à taux réduit.

Car, finalement, pour un acquéreur normalement constitué, peu importe la définition si le but de sa démarche est atteint.

Mais bien sûr, il faudra avoir appris à lire… ce qui devrait vous être facile si vous n’êtes pas comme CRO un homo préhisto à la masse !

Première opportunité : l’accession sociale en zone ANRU

Il s’agit là de profiter des largesses de l’état dans les zones de rénovation urbaine. A l’intérieur de ces zones, élargies dans la limite de 500 m de leur périmètre, il est possible de bénéficier – sous conditions de ressources – d’une TVA à taux réduit pour l’achat de sa résidence principale.
Le site de l’ANRU est une mine d’informations pour ceux que la rénovation urbaine des quartiers difficiles intéresse. Mais ceux qui désirent prendre connaissance des cartes des zones ANRU dans leur région ou ville auront intérêt à se rendre sur cette page du ministère de la ville.

Deuxième opportunité : s’intéresser au PSLA

Contrairement à un achat immobilier classique, le parcours d’achat en Prêt Social Location Accession commence par une phase de location (avec levée d’option pour devenir propriétaire) et n’est pas cantonné à une zone géographique particulière. La TVA à taux réduit est elle aussi au rendez-vous, assortie d’avantages connexes.

Mais il s’agit d’un produit complexe administrativement et peu répandu en nombre de logements éligibles. Ce dispositif de financement mérite d’ailleurs à lui seul un article, que je vous concocterai dans quelque temps 🙂 .

Pourquoi une telle désinvolture vis à vis de l’accession sociale ?

Question à dix sous…

A– On est sans doute là – au-delà de toute tendance politique – à la croisée d’une idéologie étroite et d’un pragmatisme contestable.

a– l’accession sociale n’est pas comptée dans le quota de logement social et n’intéresse donc pas les communes à ce titre

b– les pouvoirs publics considèrent que le logement social ne concerne que le logement locatif social (normal, les cow-boys considéraient à une époque qu’un bon indien était un indien mort…)

c– car ce qui intéresse les pouvoirs publics c’est la permanence dans le temps du logement locatif social

d– alors même que l’occupant du logement locatif social a droit au maintien dans les lieux même si ses revenus ont explosé

e– ce qui ne fait aucune différence avec l’évolution des revenus d’un accédant ni avec le caractère social de son achat, s’il a les même revenus que le locataire au moment de son achat

f– si vous avez d’autres suggestions…

B– Ceci n’empêche pas les collectivités ou les aménageurs, dans le cadre de consultations de promoteurs ou dans la rédaction de Plans Locaux d’Urbanisme, de pouvoir donner localement des définitions particulières de l’accession à la propriété selon leur objectif du moment

Idiot ? Oui, mais c’est comme ça, et là c’est officiel !

 

A vous de me dire si l’accession sociale à la propriété vous inspire !

 

22 réflexions au sujet de « L’accession sociale à la propriété : un concept fumeux ? »

  1. Accession sociale à la propriété est malheureusement bel et bien fumeux!
    Il n’y a pas de social dans cette histoire, c’est le piège au profane (personne modeste).
    Passer par un tel financement est très risqué. Si vous avez le malheur de perdre votre emploi ou de tomber gravement malade, ce type de financement vous mettra sur la paille!
    L’Etat a laissé libre cour aux banques sans même les surveiller. Aucune sanction n’a été prévu en cas de dérapage. Les banques n’ont nullement l’intention de faire du social, ceux qui les intéressent c’est le chiffre (fric).
    Les personnes modestes deviennent une proie facile puisqu’elles n’ont bien souvent pas de connaissances dans ce domaine et qu’elles sont obligées de leur faire confiance puisse que la banque est leur seul interlocuteur pour leur accession social à la propriété.
    C’est ainsi que les familles modestes se fond piégées puisse qu’elles n’ont pas droit à une assurance perte d’emploi et une assurance incapacité de travail sur leur prêt spécial accession social à la propriété dans leur crédit mutuel.
    Ce refus d’assurance est soigneusement caché par l’Art de l’écriture de Maître!!!
    Comme la banque est votre seul interlocuteur lors d’un sinistre, elle aura tout l’Art de vous faire perdre toutes possibilité de défense, en faisant traîner vos réclamations afin d’atteindre l’extase: la date de prescription.
    C’est ainsi que bien des familles se fond plongées dans la misère par des Maîtres en Art antisocial.

  2. Je publie votre commentaire – que je pense sincère – même si je ne partage pas votre avis sur le fond. Bien sûr, on peut toujours se trouver dans un concours de circonstances défavorable. Et qu’il y ait des risques quand on emprunte, c’est une évidence. Mais contrairement à ce que vous dites, il est toujours possible d’avoir une ADI (assurance décès invalidité) associée à son crédit et c’est même une obligation pratique. Pour l’assurance chômage, là c’est optionnel et ça renchérit les mensualités, ce qui fait que personne n’en souscrit ou presque.
    Ensuite, si on parle du PSLA, il y a garantie de relogement et de rachat. Et, comme en zone ANRU, le bénéfice d’une TVA à taux réduit qui vous met en dessous du prix du marché et permet de revendre sans casse en cours de route si incident de parcours. A condition d’avoir acheté au bon prix et d’être dans une zone où une certaine demande existe, quand même. Il y a donc des fondamentaux à respecter, quelle que soit l’envie d’acheter initiale.

  3. Il faut savoir que l’accession sociale à la propriété contient des clauses de sécurisation pour palier à toutes éventualités ( perte d’emploi notamment).
    Je pense que l’accession sociale est un bon produit mais qui malheureusement n’est pas répandu dans les villes seulement à cause des fonciers beaucoup trop chère.

    Le caractère sociale n’est effectivement pas clairement défini car il s’adapte aux besoins, aux personnes, aux régions !

    Je pense simplement que c’est par manque de volonté politique que ces produits ne voient pas le jour. Aucuns intérêts pour eux de céder leurs foncier pondéré pour du logement  » sociale », notamment en période de crise

  4. S’il n’existe pas de définition légale de l’accession sociale à la propriété, il existe une famille d’acteurs immobiliers qui lui ont donné du contenu : les organismes HLM avec au premier rang les coop HLM (www.easp.fr et unegrandeidee.fr). Cette définition est simple : des logements pour des ménages sous plafonds de revenus achetant leur résidence principale à un prix plafonné et bénéficiant des garanties de rachat et de relogement sur 15 ans et d’une assurance revente sur 10 ans. Il s’en construit entre 6 à 8.000 par an, assurément pas assez mais ce n’est pas négligeable !

  5. Bonjour au visiteur mystère ! J’ai un peu édulcoré les adresses des sites que vous mettez en avant mais il est facile de les retrouver. Sur le fond, je partage l’intérêt du PSLA (car c’est de lui que vous parlez) pour l’acquéreur, bien qu’il s’agisse d’une usine à gaz dont la complexité nuit au développement. J’ai d’ailleurs donné mon opinion dans l’article suivant « Le PSLA pour les nuls ».

  6. bonjour,
    svp ci vous pouvez m’expliquer cette phrase dans le contrats de location accession
     »
    Il doit s’assurer pour les risques dont il répond en sa qualité d’occupant (notamment dégâts des eaux, incendie) ».
    et ci par exemple les dégâts ne sont pas du au locataire par exemple » tremblement de terre ou autre  »
    RQ: je parle au cours de la phase locative

  7. Bonjour, il s’agit tout simplement de la multirisque habitation que tout occupant d’un logement doit souscrire 🙂

  8. UNE OFFRE DE LOCATION ACCESSION A ETE PROPOSEE SUR LA VILLE DE LA VERRIERE (78) PAR LA SOCIETE EXPANSIEL. MON FILS A ENVOYÉ SON DOSSIER ET A ATTENDU QU’ON L’APPELLE POUR VOIR SI SON DOSSIER ETAIT CORRECT. IL S’EST ENTENDU DIRE QU’IL NE GAGNAIT PAS ASSEZ 1700 EUROS SUR 13 MOIS ET QUE DANS CE CAS IL LUI FAUDRAIT UN APPORT DE 10000 EUROS POUR UN DEUX PIECES . COMBIEN FAUT-IL GAGNER POUR ACCEDER A CE TYPE DE LOGEMENT DIT SOCIAL.
    MERCI DE ME RENSEIGNER

  9. @ Tagnani. Bonjour Catherine, il n’y a pas de réponse préformatée à votre question. Car la capacité à acquérir dépend du prix de vente (plus ou moins élevé), des revenus, de la composition du ménage et du plan de financement (dont l’apport personnel). Schématiquement, sur un prix de 100 ttc, le besoin de financement sera de 104 (en ajoutant les frais d’acte et de garantie du prêt). Sur ces 104, si vous avez un apport de 14, vous allez emprunter 90. Sur ces 90, si vous avez droit à un PTZ+ (prêt à taux zéro plus) de 20, il va vous rester 70 à emprunter à une banque par un crédit immobilier classique. Ensuite la banque va comparer les mensualités générées par votre (vos) emprunt(s) à vos revenus. Si cela dépasse un certain ratio (en général 0.30 à 0.33) elle va refuser le crédit ou vous demander d’augmenter l’apport pour diminuer l’emprunt et donc la mensualité (il y a aussi un autre critère souvent pris en compte, le « reste à vivre », qui vise à estimer l’argent disponible pour les personnes composant le ménage emprunteur, après remboursement des charges fixes préexistantes éventuelles et celles des nouveaux emprunts).
    C’est donc du cas par cas. Si vous voulez y voir plus clair, essayez de faire faire une estimation par un autre organisme financier ou par un courtier, mais s’agissant de PSLA il faudra bien en passer par l’accord du vendeur et de la banque partenaire du programme.

  10. @TAGNANI
    Moi aussi j’ai voulu acheter à la verrières. J’ai eu la même réaction que vous.
    Dans mon cas, ils proposent un logement à 240000E

  11. @ Tagnani
    J’ai essuyé le même refus sans aucune explication valable.
    Je voulais acheter en accession locatif une maison à la verrières à 240000E (TVA 5.5%).
    la conseillère, contrairement à la banque, m’a expliqué qu’avec un revenu net de 3200E,un apport 20000, un PTZ+ de 79000, 25000E pret emplyeur, je ne peux pas prétende à ce logement.
    Elle a fait ses simulations et m’a annoncé simplement qu’il faut plutôt 65000E d’apport.
    Je lui ai expliqué que je n’ai pas cette somme et que maintenant je veux acheter le logement sans passer par l’accession-location. Elle m’informe que dans ce cas il faut passer à 20% de TVA!!!
    Est-ce vraiment cela les critères d’achat en accession-logement?
    Et pour la TVA 5.5%, depend-elle du logement, ou du type d’achat (prêt)??

  12. @ logverrières : le taux de tva dépend du type de financement attaché au logement convoité. 5.5 % c’est un taux de tva réduit qu’il n’est possible d’obtenir que sur peu de logements (PSLA ou zone ANRU). Le taux de tva normal est bien de 20%.

  13. bonjour,nous sommes 24 accedants à la propriété en Haute Normandie et nous avons rencontré différents problèmes de MALFACONS avec des entreprises ayant été mis en liquidation judiciaire.De plus ces maisons sont normalement BBC mais l’isolation est tellement bien faite que les factures énergétiques s’envolent .en finalité pour un F4 90M2 AVEC 300M2 de TERRAIN ,les mensualité sont de 830 Euros part acquisitive de 240 Euros plus charges de 38 Euros (loyer mensuel 868 Euros)plus 100 euros d électricité Etc…
    Nous ne voyons pas la notion de sociale dans ce genre d’opération.Prix total de la maison 160000 Euros sur 22 ans.Nous n’achèterons pas ce logement.En plus situé dans un quartier populaire.

  14. @ Eric : vous touchez du doigt non pas le principe de l’accession sociale mais la qualité de construction et la fiabilité de l’opérateur qui conduit le projet. De mon point de vue, et bien que ne connaissant pas ce programme immobilier, 160 000 euros pour 90 m² habitables (moins de 1 800 € TTC du m² habitable) est un prix extrêmement bas (foncier, honoraires, taxes compris…) et il est donc plus probable que la chaîne des intervenants rompe quand le prix est trop serré pour que chaque entreprise puisse effectuer au vrai prix des travaux de qualité. Ce qu’il est cependant difficile à des acquéreurs non professionnels d’apprécier.

  15. Bonjour
    Je suis sur le point d’acheter un t3 neuf sur balma (31). Je confirme les propos précédents a savoir que ces résidences sont négligées sur tous les points (malfaçons, qualité de finition déplorable, pour ma part j’ai un gros pb d’isolation phonique…)
    Il faut absolument faire les réserves nécessaires et faire appel a un expert et avocat…
    Le vendeur est xxxxxxx, leurs employés se comportent comme de véritables escrocs en faisant tout pour gagner du temps afin de pouvoir se décharger de leurs responsabilités d’où l’avocat…
    Je conseille aux gens avant de s’engager de visiter le bien (et non sur plan) avec un expert indépendant.
    Si c’était a refaire je ne le referais pas !

  16. @ Dias : je n’ai pas publié le nom de l’opérateur que vous citez car ici c’est un blog et pas un forum, et je n’ai pas envie de donner des droits de réponse ou de demander à l’opérateur en cause de se justifier. Le fait que ce soit un gros opérateur de logement social du 31 ne change rien au fait qu’il y ait ou pas des réserves ou malfaçons, il y en a aussi avec des promoteurs privés. Le plus souvent cela se passe bien mais il y a aussi des ratés possibles. Ce qui est le plus gênant n’est pas tant qu’il y ait des imperfections que le manque de réactivité des professionnels à intervenir pour les gommer.
    Après, quand on veut un appartement neuf, il est pratiquement indispensable de l’acheter sur plans, sinon on ne peut pas le choisir vu qu’il aura déjà été réservé par quelqu’un d’autre. Se positionner en amont est au contraire un gage de réussite, mais il faut se renseigner un peu sur le site et sur l’opérateur.
    Sachant que même un bon professionnel peut parfois se louper, mais s’il est sérieux il fera le nécessaire pour tout remettre au carré (et pas pour gagner du temps ! 🙂 )

  17. Bonjour nous sommes actuellement en train d’acheter un t4 en accession sociale libre sur Tignes 73320 nous avons signé un contrat de réservation stipulant réserve à l’habitation principal nous devons signé le contrat final mis il y a une clause de revente pas avant 18 ans dans l’immeuble 21 logement sociaux et 19 en libre nous payons plus chère le m carré en libre et pas de tva à 5.5 nie d’exonération de foncier ont il le droit de nous impose 18 ans merci

  18. @ Brider : vaste question… Le fait qu’on veuille vous imposer une clause anti-spéculative est admis et de nature contractuelle. En revanche la durée de 18 ans relève sans doute du fantasme d’une collectivité voulant empêcher tout enrichissement qu’elle jugerait infondé. Sauf que les tribunaux ont tendance à sanctionner et invalider la portée de telles clauses quand la durée est excessive, ce qui est le cas ici.
    En revanche, je ne me rappelle plus (et comme c’est de la jurisprudence, cela peut de toute façon varier dans le temps) quelle durée est jugée acceptable : 3, 5, 7 , 10 maximum ???? (mais pas 18)

  19. Bonjour Marc
    Je vous écris de la Martinique, où je suis dans l’attente de remise des clés… et rendez-vous de la banque… depuis plusieurs mois. En effet la société de montage financier qui s’occupe de notre (futurs autres propriétaires et moi ) dossier depuis 2016 ne cesse de nous faire miroiter avec des soit disant problemes de raccordements, et, heureusement que j’ai un propriétaire compréhensif qui accepte que je repousse à chaque fois la date de départ. Je me suis vu même switcher le lot que j’avais réservé sans que j’en sois mise au courant.. de plus, le prix annoncé au départ de la signature à augmenté. Sauf que le permis de construire a une date butoir fin novembre de l’année en cours. Est-ce légale tout ceci ?

  20. @ Juliette : les problèmes de chantier ou de raccordements peuvent toujours exister. En revanche, on ne peut pas faire basculer un client d’un lot sur un autre sans son consentement, car un contrat de réservation est précisément l’engagement pris par le vendeur de réserver au bénéficiaire ce logement par préférence à tout autre acquéreur. Il donne ainsi un droit de priorité à la réservation de ce logement, dans l’hypothèse où le vendeur mène le projet immobilier à bien. Quant au prix, il s’agit certainement d’un prix prévisionnel susceptible de variation (vous le saurez en relisant votre contrat de réservation). Enfin, le PC sera toujours valide si les travaux démarrent afin la fin de sa durée de validité (le délai des travaux vient en plus).

  21. bonjour
    nous souhaitons nous lancer dans l’achat d’une maison en location accession(psla).C’est une maison individuelle qui ne sera finie d’être construite début 2019.L’offre est vraiment intéressante mais nous avons des craintes…Que faut t’il savoir sur ce type de logement les choses a faire et à ne surtout pas faire? merci pour vos réponses

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